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高杠杆撬起“上海地王”

  融信上半年斥资350亿疯狂拿地 销售额仅174亿

  10万元/平方米的全国单价地王,让闽系房企融信控股(03301.HK)吸引了全国关注的目光。

  8月17日,融信在上海(楼盘)以110.1亿元拍下了上海双料地王,而这只是其上半年以来高速扩张的一部分。夺得上海地王前,融信已斥资近240亿元在杭州(楼盘)、苏州(楼盘)等城市拍下了13幅土地,仅在杭州一市融信今年就新增了十个项目。

  去年在港交所上市以后,融信开始不断尝试新的融资渠道。今年已发行的四笔公司债,融信已获得45亿元融资,并在不久前发行了8.8亿元的购房尾款支持证券。在此之前,今年四月份融信还通过设立合营公司的方式,进入了保险行业。分析师认为,如果获得保险资金支持,将对融信扩张和投资产生重大而深远的影响。

  上半年砸350亿拿14宗地

  上海单价和总价地王纪录8月17日再次被刷新。

  龙湖、碧桂园等17家房企经过426轮举牌,上海中兴社区地块最终被融信控股以110.1亿元的总价拍下。

  融信中国所拍下的静安地块,楼板价达到10万元/平方米,已经超过不久前由新城控股在上海虹口凉城所拍地王6.7万元/平方米的单价纪录,成为目前内地土地楼板价最高的地块单价地王。此外,静安中兴地王还超过了金地所拍浦东祝桥88亿元的规模,刷新了今年上海总价地王纪录,晋升为今年名副其实的上海双料地王。

  中原地产预计,该项目的保守售价将在15万元/平方米以上。“不仅完全刷新了这一区域和上海的房价坐标系,甚至改变了全国的房价坐标。”中原地产分析师卢文曦表示。

  拍下全国单价地王的融信控股如此生猛,究竟是什么来头。这家起源于福建的闽系房企,去年年底刚刚登陆港交所后,今年又将总部从福州(楼盘)迁到了上海。

  记者了解到,在拍下全国单价地王之前,融信在杭州、苏州几个城市已经拍下了13宗土地。

  在此前拍得的这13幅土地中,有10个新增的项目位于杭州。这10个新增土地用去融信171.5亿元。

  拍下上海双料地王之前,七月底融信斥资31.55亿夺得上海新江湾地块,今年2月底以9.8亿元的价格获得了上海青浦一幅地块。在7月15日,融信还斥资27亿拍下了昆山(楼盘)一幅土地。

  将此次上海地王计入其中,融信目前拍下14幅土地的总金额达到了349.95亿元。

  融信2015年年报显示,去年公司全年销售额约119亿元,去年年底时资产总值348亿元。即今年拍地的金额,已经超过公司去年资产总值,是去年全年销售收入的近三倍。

  融信的高速扩张,在其上市前的两年前就已经开始了。公开资料显示,2013年融信共拍了14幅地块,2014年又新增了8宗土地。有媒体统计,从2013年至2014年融信共新增了超过260亿元的土地储备。

  拍地巨额资金从哪儿来?

  融信拿全国单价地王之前,其财务状况就引起了公众的关注,今年仍然保持了较高的扩张。融信新增项目的资金从何而来。

  目前融信还未发半年报,但据克而瑞的监测数据,今年上半年融信销售额达到174.1亿元,位居全国房企上半年销售第28名。即上半年的销售额,已经超过去年全年的业绩。

  虽然销售额出现大幅增加,但与上半年拍地约350亿元的金额仍有一定差距。分析师指出,融信通过对外融资以及加杠杆等方式,补齐了这中间的差距,帮助其实现了扩张。

  “融信上市后就扩大了融资渠道,并充分利用了今年宽松的流动性,进而增加了公司的杠杆率。”上海一位分析师说。

  拍下上海双料地王前不久,融信7月29日公告称,公司刚刚完成了今年第四期公司债的发行。

  公告显示,今年第四期债券总金额29亿元,这笔为期三年的无担保公司债,债券利率只有5.8%。

  在此前的6月24日,融信还发行了10.5亿元的第三批公司债,利率为7.52%。4月29日融信还发行了年利率7.4%、规模5.5亿元的公司债。

  按融信向上交所提出的融资申请,融信在今年可以向合格投资者发行最高总规模50亿元的公司债。据融信已经披露所发行的四批公司债,融资总金额达到45亿元。

  发公司债的同时,融信还利用了金融创新工具进行融资。7月8日融信公告称,公司在上交所将面向合格投资者,发行总规模8.8亿元的购房尾款支持证券。

  另一个值得关注的信息是,融信正在进入保险行业。

  融信4月25日的公告显示,融信旗下的融信投资与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资以及北京(楼盘)旋极等四家企业成立了一家投资公司。据了解,该投资公司的注册资金就高达40亿元,五家公司各占该公司20%的股权。

  融信披露,这家公司的业务范围包括,以人民币或外币计值的人身保险及再保险及保险代理,受中国保监会管理。

  分析人士认为,保险资金有望成为支持房企的战略资金,如果保险资金能通过资产管理计划或设立夹层基金等多种金融工具,实现对房地产的投资,那么的确会增加公司的杠杆率。“如果获得保险资金,可以说靠到了真正的大金主。但目前还不清楚这是否为其高速扩张的原因之一。”上述人士说。

(责任编辑:张功成 HN092)

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